Immobilien ABC Jutt & Disse

Alleinauftrag

Ein Alleinauftrag wird auch als Makleralleinauftrag bezeichnet und ist die Vertragsbeziehung zwischen einem Makler und dem jeweiligen Auftraggeber. Wird dieser Vertrag abgeschlossen ist es nur diesem einem Immobilienmakler erlaubt die Immobilie zu verkaufen. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Marktkenntnisse und seine Verbindungen sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklung eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

Auflassungsvormerkung

Ein Käufer einer Immobilie ist erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtmäßiger Eigentümer. Bis zu dieser Eintragung kann der Käufer zur Sicherung des Erwerbs eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, sodass der Verkäufer das Grundstück kein weiteres Mal verkaufen kann. Zudem erlaubt die Auflassungsvormerkung dem Käufer den Kaufpreis erst nach der Eigentumsüberschreibung (die Eintragung ins Grundbuch) zu bezahlen. Das heißt durch die Auflassungsvormerkung wird der Erwerber vor unvorhergesehenen Ereignissen abgesichert.

Betriebskosten

Nach der WertV handelt es sich hierbei um Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück als Grundstückslasten laufend entstehen (Wasserversorgung, Heizungsanlagen, Straßen-reinigung, Entwässerung, Müllabfuhr, Beleuchtung). Wenn im Rahmen eines Mietvertrages eine Nettokaltmiete oder Betriebskostenpauschale vereinbart ist, können die Betriebskosten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Beurkundung

Der Gesetzgeber sieht zum Schutz der Betroffenen vor, dass Kaufverträge im Immobilienbereich notariell beurkundet werden müssen. Liegt keine Beurkundung vor, so ist der Kaufvertrag nichtig.

Courtage

Mit Courtage oder auch Provision wird die Vermittlungsgebühr eines Maklers bezeichnet, die beim Kauf oder Verkauf von an der Börse gehandelten Wertpapieren, Devisen oder Waren, beim Immobilienhandel und in verschiedenen Dienstleistungssektoren anfällt.

Denkmalschutz

Der Denkmalschutz soll Kulturdenkmäler dauerhaft erhalten und Schutz davor bieten, dass diese nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden. Ein Energieausweis ist laut Energiesparverordnung hier nicht erforderlich.

Dienstbarkeit

Bei der Dienstbarkeit wird zwischen der Grunddienstbarkeit und der persönlichen Dienstbarkeit unterschieden. Die Grunddienstbarkeit beinhaltet die Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks. Die Häufigsten Arten sind: Wegerecht, Leitungsrecht, Überbaurecht usw. Die persönliche Dienstbarkeit dagegen beinhaltet die Belastung eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten Person, welche das dienende Grundstück in bestimmter Weise nutzen darf, oder der Eigentümer des dienenden Grundstücks bestimmte Handlungen unterlassen muss.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein „Bauwerk“ zu haben. Das Bauwerk ist Eigentum des Erbbauberechtigten. Dieses ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Als Entgelt für die Nutzung des Grundstückes ist ein Erbbauzins zu entrichten.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist die Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten. Es wird unteranderem der Bodenwert, der Ertrag von allen baulichen Anlagen sowie der zu erwartenden Erträge aus dem Grundstück berücksichtigt.
Wesentlich wird hier der Miet- bzw. Pachtzins, die Nutzungsdauer sowie die Rentabilität berücksichtigt.

Fälligkeit

Die Fälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, von dem ab ein Gläubiger Ansprüche geltend machen kann, und der Schuldner sie erfüllen muss. Die Fälligkeit ist in Form von Fristen in einem Vertrag geregelt.

Flurkarte

Die Flurkarte ist eine Landkarte, auf der alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet sind. Die Flurkarte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.

Grundschuld

Die Grundschuld ist eine Belastung eines Grundstücks und dient zur Absicherung von Schulden des Eigentümers.

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum wird von Miteigentümern verwaltet und setzt sich aus dem Grundstück, Einrichtungen sowie Teile und Anlagen des Gebäudes zusammen. Diese sind nicht zum Sondereigentum oder im Eigentum eines Drittes zu geschrieben.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind: Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Strom- und Wasserleitungen sowie Fenster und Eingangstüren.

Hausgeld

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorausleistung des Wohnungseigentümers um die laufenden Ausgaben und Aufwendungen für das gemeinschaftliche Eigentum zu decken. Es setzt sich zusammen aus den Kosten für Betrieb, Heizung, Warmwasser, Instandsetzungsrücklage, Verwalterkosten und muss nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres genau abgerechnet werden. Die einzelnen Eigentümer treffen Vereinbarungen über die Art der Kostenverteilung.

Hausverwalter

Ein Hausverwalter kann eine Einzelperson oder ein Unternehmen sein, welches im Auftrag des Vermieters handelt, und sich um die Abwicklung der bürokratischen Angelegenheiten, die das Haus betreffen, kümmert.

Immobilie

Mit Immobilie wird ein unbebautes oder bebautes Grundstück einschließlich des/der darauf errichteten Gebäude/s bezeichnet.

Instandhaltungsrücklage

Zur Finanzierung eventuell notwendiger Reparaturen am Gebäude ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme in Form der Instandhaltungsrücklage vorgeschrieben. Bis zum zweckbestimmten Verbrauch gehört die eingezahlte Rücklage zum Gemeinschaftseigentum.

Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung stellt für eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Gesamtabrechnung für die Gesamtanlage-, und die sich daraus ergebenden Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer dar. Der Verwalter stellt darin einmal im Jahr alle Ausgaben und Einnahmen zusammen. Die Einzelabrechnung erfolgt anhand eines Verteilungsschlüssels.

Kaution

Die Kaution ist die Mietsicherheit, auf die der Vermieter zurückgreifen kann, wenn der Mieter seinen Miet- oder Schadensersatzpflichten nicht nachkommt.

KfW

KfW ist die Abkürzung für Kreditanstalt für Wiederaufbau. Dabei handelt es sich um ein deutsches Kreditinstitut, welches durch Kredite mit niedrigem Zinsniveau den Erwerb und die Modernisierung von Wohnräumen fördert. Dabei werden spezielle Förderprogramme entwickelt.

Lageplan

Der Lageplan ist eine graphische, maßstabsgetreue Darstellung eines Objektes sowie seiner Lage, Umgebung und Situation. Zu den unterschiedlichen Arten von Lageplänen zählen z.B. Liegenschaftskarten, Stadtpläne, Deckenhöhenpläne oder Beschilderungspläne.

Liegenschaftskataster

Sobald Grundstücke im Grundbuch erwähnt werden, wird ein Eintrag in das Liegenschaftskataster vollzogen. Das Liegenschaftskataster ist ein amtliches Verzeichnis.
Das Liegenschaftskataster wird von der Katasterbehörde geführt und ist ein öffentliches Register. Es Besteht aus Büchern sowie Karten. Alle Liegenschaften werden so nachgewiesen, dass es ein Basisinformationssystem für den Rechtsverkehr, die Verwaltung und die Wirtschaft darstellt.

Makler

Makler sind unter anderem Mediatoren zwischen Immobilienverkäufern und Käufern sowie Vermietern und Mietern. Für ihre Tätigkeit erhalten sie eine Vermittlungsprovision.

Marktwert

Der Marktwert - oftmals auch Verkehrswert genannt - beschreibt den aktuellen Wert einer Immobilie.

Nießbrauch

Nießbrauch bezeichnet das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Das ist besonders für Menschen interessant, die ihr Eigenheim zu Lebzeiten an ihre Nachkommen weitergeben möchten.

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar geführtes Konto, auf das der Käufer den zu zahlenden Betrag überweist. Der Notar gibt das eingezahlte Geld dann den Verkäufer weiter. Jedoch erst, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind.

Öffentliche Mittel

Öffentlich Mittel sind zinsverbilligte Geldmittel, die von den Bundesländern nach den Vorschriften des II. Wohnungsbaugesetzes vergeben werden, um zur Abdeckung des Wohnungsbedarfes einkommensschwacher Schichten der Bevölkerung beizutragen.

Offene Bauweise

Bei einer offenen Bauweise wird ein Einfamilienhaus allseitig freistehend auf einem einzigen Grundstück erbaut.

Pachtvertrag

Der Pachtvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Pächter im Gegensatz zum Mietvertrag nicht nur die Nutzung des Vertragsgegenstandes zugesichert bekommt, sondern auch den Ertrag aus dessen ordnungsgemäßer Nutzung. Der Verpächter erhält vom Pächter einen Pachtzins.

Provision

Die Provision ist ein Vergütung/Entgelt für eine verkäuferische oder vermittlerische Tätigkeit.

Qualitätssicherung

Um sicherzustellen, dass bei einem Bauvorhaben keine Mängel entstehen, empfiehlt sich eine baubegleitende Qualitätssicherung von der Angebotsprüfung bis hin zur Abnahme durch kompetente Fachleute.

Rendite

Der Begriff Rendite stellt das Verhältnis des Gewinns zu den Ausgaben dar. Sie wird meist in Prozent angegeben. Bei einer Kapitalanlage ist das Verhältnis zwischen investiertem Kapital und dem während eines Jahres erzielten Ertrag gemeint.

Restschuld

Die Restschuld ist der Teil vom Darlehen, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht an die Bank zurückgeführt/getilgt wurde. Die Restschuld wird oft als Methode zur besseren Vergleichbarkeit von mehreren Darlehen herangezogen wo bei der o.g. Zeitpunkt, zu dem man sich die Restschuld betrachtet meist der Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist ist.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Gebäuden angewandt die eigengenutzt werden. Um den Marktwert über dieses Verfahren zu ermitteln, werden unteranderem der Bodenwert, der Herstellungswert des Gebäudes, zusätzliche Bauteile (Carports, Swimmingpools, Garagen usw.), Außenanlagen und vieles mehr berücksichtigt. Auch wird berücksichtigt, wann das Gebäude gebaut wurde und wann evtl. Sanierungen und Renovierungen durchgeführt wurden.

Sondernutzungsrecht

Das Recht eines Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Räume oder Flächen, die sich im gemeinschaftlichen Eigentum befinden, wird als Sondernutzungsrecht bezeichnet. Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet und werden für die alleinige Nutzung z. B. an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt oder in der Teilungserklärung ausgewiesen.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines bis zu diesem Zeitpunkt im alleinigen Besitz stehenden Grundstücks in Miteigentumsanteile. Jeder Miteigentumsanteil muss einem Sondereigentum zugeordnet sein (z.B. Wohnung, Keller, Stellplatz, Speicher etc.). Diese Erklärung muss gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben werden.
In dieser Erklärung wird festgelegt, dass sich die Miteigentümer gegenseitig Sondereigentum an bestimmten Räumen zugestehen. Die Teilungserklärung muss von einem Notar notariell Beglaubigt werden.

Umbauter Raum

Der umbaute Raum beschreibt das Bauvolumen eines Gebäudes. Die Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur) gehört zu den Bauunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Ermittlung des Beleihungswertes (Wertermittlung) des zu finanzierenden Objektes benötigt.

Umlaufbeschluss

Ein Umlaufbeschluss ist ein von Eigentümern gefasster Beschluss der außerhalb der Eigentümerversammlung gefasst wird. Damit dieser Beschluss rechtskräftig wirksam ist, müssen alle Wohnungseigentümer dieser Eigentümergemeinschaft, die im Grundbuch eingetragen sind, schriftlich ihre Zustimmung erklären.
Sollte nur ein Eigentümer bei dieser Art der Beschlussfassung nicht zustimmen, so ist dieser Beschluss abgelehnt.

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Marktwert zum Bewertungsstichtag. Er kann durch verschiedene Verfahren ermittelt werden. Die Grundlage hierzu findet sich BauGB § 194 Verkehrswert und dem WertV BauGB §§ 192 – 199.

In der Wertermittlungsverordnung sind 3 Verfahren möglich:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren werden die Kaufpreise von Grundstücken die gleich oder ähnlich sind miteinander verglichen. Bei unterschieden der Grundstücke wird mit Zu- und Abschlägen gearbeitet. Wenn etwas Positives am Grundstück vorliegt, gibt es einen Zuschlag für den Marktwert. Bei etwas Negativem einen Abschlag.
Dies stellt die übliche Methode für unbebaute Grundstücke dar, aber auch für den Bodenwert bebauter Grundstücke.

Wegerecht

Besteht ein Wegerecht für einen Durchgang oder einen Weg, der über ein fremdes Grundstück führt, hat die Öffentlichkeit das Recht, diese zu nutzen.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen und muss jährlich vom Verwalter aufgestellt werden. Es ist eine Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben.

Zins

Der Zins ist der Betrag, den ein Darlehensnehmer seinem Gläubiger zusätzlich zu der Kreditrückzahlung zu zahlen hat.

Zinsbindung

Bei einer Zinsbindung ist der Zinssatz eines Darlehens für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben.

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Björn Disse
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Diplom Sachverständiger (DIA)


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